За оренду державного/комунального майна орендарі сплачують орендну плату установі – орендодавцю/балансоутримувачу. Розмір її за перший місяць/добу/годину визначає договір оренди. Та перед укладенням договору орендодавець/балансоутримувач має визначати її розмір. Як визначити/розрахувати орендну плату розглянемо далі.
Кожен з цих нормативів містить окремі положення щодо розрахунку розміру орендної плати. Алгоритм обчислення розміру орендної плати різниться коли:
об’єкт оренди віднесли до Переліку першого типу – тобто до проведення аукціону визначаємо розмір стартової орендної плати, а після його проведення – остаточний розмір орендної плати;
об’єкт оренди віднесли до Переліку другого типу – орендну плату визначаємо за Методикою № 630;
продовжуємо договір оренди;
вносимо зміни до договору оренди в частині зміни орендованої площі.
Якщо об’єкт оренди віднесли до Переліку першого типу, до початку аукціону слід визначити розмір стартової орендної плати та зазначити його в оголошенні про передачу майна в оренду.
Стартову орендну плату за об’єкт оренди визначаємо за Порядком № 483 (ч. 1 ст. 9 Закону № 157).
Залежно від строку оренди майна розмір стартової орендної плати складатиме:
1% вартості об’єкта оренди – якщо строк оренди перевищує один місяць;
1% вартості об’єкта оренди, зменшений на першому аукціоні пропорційно часу використання об’єкта оренди протягом одного місяця – якщо строк оренди перевищує один місяць, але об’єкт оренди пропонується для погодинного використання;
0,03% вартості об’єкта оренди – якщо строк оренди становить від однієї доби до одного місяця, стартову орендну плату визначають в розрахунку за одну добу;
0,0014% вартості об’єкта оренди – якщо строк оренди не перевищує доби, стартову орендну плату визначають в розрахунку за одну годину.
За цими ставками також визначаємо стартову орендну плату у разі оренди транспортного засобу, який як об’єкт оренди віднесли до Переліку першого типу.
Зазначені ставки/розміри стартової орендної плати не застосовуємо до об’єкта оренди – окреме індивідуально визначене майно, крім транспортних засобів. Для індивідуально визначеного майна, яке як об’єкт оренди віднесли до Переліку першого типу, розмір стартової орендної плати визначаємо за Методикою № 630 (абз. 7 п. 52 Порядку № 483).
Тобто для індивідуально визначеного майна спершу визначаємо розмір річної орендної плати, який дорівнює:
12% вартості об’єкта оренди (п. 14 Методики № 630);
12% вартості об’єкта оренди за результатами незалежної оцінки – якщо орендарем є дипломатичні представництва, консульські установи іноземних держав, представництва міжнародних організацій в Україні (п. 19 Методики № 630);
7% вартості об’єкта оренди – якщо орендарем окремого індивідуально визначеного майна є суб’єкт малого підприємництва (ФОП/юридична особа, у яких середня кількість працівників за звітний період не перевищує 50 осіб та річний дохід від будь-якої діяльності не перевищує суму, еквівалентну 10 мільйонам євро, визначену за середньорічним курсом НБУ).
Стартову орендну плату за місяць визначаємо діленням розміру річної орендної плати на 12 (кількість місяців у календарному році).
Окремо слід зупинитись на вартості об’єкта оренди, з якої визначаємо стартову орендну плату. Це буде:
балансова вартість станом на останнє число місяця, який передує даті визначення стартової орендної плати;
переоцінена балансова вартість станом на останнє число місяця, який передує даті визначення стартової орендної плати, – для випадків коли у об’єкта оренди:
відсутня балансова вартість;
залишкова балансова вартість об’єкта оренди дорівнює нулю;
залишкова балансова вартість становить менше 10% його первісної балансової вартості (балансової вартості за результатами останньої переоцінки).
ринкова (оціночна) вартість – для об’єкта оренди, який:
є єдиним майновим комплексом державного/комунального підприємства;
пропонують для передачі в оренду без проведення аукціону;
використовується на підставі договору оренди, укладеного без проведення аукціону/конкурсу, який продовжують на новий строк.
У період воєнного стану пункт 7 Постанови № 634 дозволяє не проводити переоцінку балансової вартості об’єкта оренди – нерухомого майна, якщо його залишкова балансова вартість є меншою ніж 10% його первісної балансової вартості, або інформація про залишкову балансову вартість відсутня. Стартову орендну плату встановлюємо з розрахунку 1 грн за 1 кв. м. площі об’єкта оренди.
За результатами аукціону обирається оренда плата як цінова пропозиція переможця. Її розмір не може бути нижчим розміру стартової орендної плати.
Визначаємо орендну плату, якщо аукціон не проводиться
Якщо об’єкт оренди віднесли до Переліку другого типу, орендну плату визначаємо:
за Методикою № 630 – у разі оренди державного майна, а також у разі оренди комунального майна, якщо на сесії ОМС не затверджено Методику розрахунку орендної плати комунального майна;
Методикою розрахунку орендної плати комунального майна, що затвердив на сесії ОМС відносно комунального майна, що перебуває у його віданні.
Передача майна в оренду без проведення аукціону врегульована пунктами 111—121 Порядку № 483 та статтею 15 Закону № 157.
Орендну плату у розмірі:
1 грн на рік – встановлюємо для орендарів, зазначених у пункті 13 Методики № 630;
1 грн на місяць – для орендарів, зазначених у пункті 13-1 Методики № 630.
Для всіх інших орендарів у разі оренди нерухомого майна чи індивідуально визначеного майна, що включене до Переліку другого типу, орендну плату визначаємо за алгоритмом:
обчислюємо розмір річної орендної плати – для цього до вартості орендованого майна, визначеної шляхом проведення незалежної оцінки (без ПДВ), застосовуємо орендну ставку (у відсотках). Результати незалежної оцінки майна чинні протягом 12 місяців від дати оцінки, якщо інший строк не передбачено у звіті про оцінку майна (п. 12 Методики № 630);
розмір орендної плати за базовий місяць – для цього розмір річної орендної плати ділимо на 12 (кількість календарних місяців).
Розмір орендної плати за одну добу – якщо орендуватимуть не повний місяць – визначаємо діленням розміру річної орендної плати на:
12 (кількість календарних місяців);
кількість днів у місяці фактичного користування орендованим майном.
Обчислений розмір орендної плати за місяць/добу/годину орендодавець зазначає в умовах передачі майна в оренду, які згідно пункту 111 Порядку № 483 він розміщує в електронній торговій системі.
Врахуйте, якщо минуло більше ніж один повний календарний місяць між датою визначення орендної плати за базовий місяць і датою підписання акта приймання-передачі, розмір орендної плати за перший місяць оренди потрібно скоригувати на індекс інфляції у місяцях, що минули з дати визначення орендної плати за базовий місяць. Це вимагає пункт 17 Методики № 630.
Орендна плата в разі продовження договору оренди
Договір оренди згідно з пунктами 134—152 Порядку № 483, статті 18 Закону № 157 продовжують:
за результатами аукціону;
без проведення аукціону – у ситуаціях, які визначає частина 2 статті 18 Закону № 157.
Якщо договір оренди продовжують за результатами аукціону, перед аукціоном визначаємо розмір стартової орендної плати за тими самими правилами як і при проведенні аукціону на новий об’єкт оренди. Детальніше у розділі «Визначаємо орендну плату для аукціону». При цьому розмір стартової орендної плати не може бути нижчим за останню місячну орендну плату, що прописана у договорі оренди, який продовжують. За результатами аукціону орендну плату визначають як найвищу цінову пропозицію.
Коли договір оренди продовжують без проведення аукціону, розмір орендної плати визначаємо:
на рівні останньої місячної орендної плати, встановленої у договорі, який продовжують, – якщо його було укладено на аукціоні/конкурсі;
за Методикою № 630, тобто до ринкової вартості об’єкта оренди, оцінка якого здійснена на замовлення орендаря, застосовуємо чинну на момент продовження договору оренди орендну ставку – це річна орендна плата. Розділивши її на 12 отримаємо розмір орендної плати за базовий місяць. Він не може бути нижчим за розмір орендної плати договору, який продовжують. Якщо її розмір нижчий, орендну плату встановлюємо на рівні останньої місячної орендної плати, що визначає договір оренди, який продовжують. Але якщо минуло більше ніж один повний календарний місяць між датою визначення орендної плати за базовий місяць і датою підписання акта приймання-передачі, розмір орендної плати за перший місяць оренди потрібно скоригувати на індекс інфляції у місяцях, що минули з дати визначення орендної плати за базовий місяць.
Як змінюється орендна плата в разі зміни розміру орендованої площі
До договору оренди можуть внести зміни в частині зменшення/збільшення орендованої площі нерухомого майна у таких ситуаціях:
у зв’язку з уточненням площі за наслідками технічної інвентаризації приміщення – за умови, що зміни в розмірі площі протягом усього строку дії договору не перевищують 50 кв. м. та 10% площі, що визначена первісним договором оренди;
відмовою орендаря від частини орендованого приміщення – за умови, що частина приміщення, від якої орендар відмовився, може бути самостійним об’єктом оренди, що має окремий вхід і може користуватися попитом, та бути переданим в оренду іншим особам;
шляхом приєднання до об’єкта оренди додаткового приміщення, яке не має окремого входу і доступ до якого неможливий без доступу до об’єкта оренди, – за умови, що площа додаткового приміщення не перевищує площу об’єкта оренди і це приєднання виключно один раз протягом строку дії договору оренди;
внаслідок проведення робіт із збереження занедбаної пам’ятки, що передана в оренду згідно з пунктами 183—191 Порядку № 483.
Для цих ситуацій у змінах до договору оренди прописуємо новий розмір орендної плати. Його визначаємо як добуток розміру орендної плати, що визначений у первісному договорі оренди, та коефіцієнта зміни розміру площі. Коефіцієнт зміни розміру площі визначаємо ділення розміру нової площі об’єкта оренди (загальна орендована площа з урахуванням зменшення/збільшення) на розмір площі об’єкта оренди, що визначена у первісному договорі оренди. Якщо площу зменшили – розмір орендної плати знизиться, якщо площу збільшили – розмір орендної плати зросте.
В якому розмірі нараховувати орендну плату в період воєнного стану
Орендну плату в період воєнного стану і протягом трьох місяців після його припинення/скасування нараховуємо орендарям у розмірі:
50% – за договорами оренди державного майна, чинними станом на 24.02.2022 або укладеними після цієї дати за результатами аукціонів, що відбулися 24.02.2022 або раніше (згідно з підпунктом 4 пункту 1 Постанови № 634);
100% – за договорами оренди державного майна, укладеними за результатами аукціонів, що відбулися після 24.02.2022, або укладеними після 24.02.2022 без проведення аукціонів (оскільки підпункт 4 пункту 1 Постанови № 634 на ці договори оренди не поширюється);
100% – за договорами оренди комунального майна – за умови, що ОМС згідно з пунктом 12 Постанови № 634 та Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» від 21.05.1997 № 280/97-ВР не приймав рішення щодо пільгового нарахування орендної плати орендарям.
Водночас Фонд держмайна підготував зміни до Постанови № 634, якими має намір скасувати пільгові ставки орендної плати та встановити нові особливості оренди в період дії воєнного стану.
Для договорів оренди, які укладені/продовжені без застосування аукціону, орендну плату індексуємо щомісячно за алгоритмом.
Розмір орендної плати:
за перший місяць оренди – визначаємо шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції у місяцях, що минули з дати визначення орендної плати за базовий місяць – якщо між датою визначення орендної плати за базовий місяць і датою підписання акта приймання-передачі минуло більше ніж один повний календарний місяць;
другий і кожний наступний місяці оренди – шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.
Орендна плата у розмірі 1 грн на рік не індексується, натомість орендну плату у розмірі 1 грн на місяць слід коригувати щомісячно на індекс інфляції за наведеним алгоритмом.
Для договорів оренди, які укладені за результатами аукціону, орендну плату індексуємо за алгоритмом.
Орендну плату
за січень-грудень року оренди, що настає за роком, на який припадає перший місяць оренди, – визначаємо шляхом коригування орендної плати за перший місяць оренди на річний індекс інфляції року, на який припадає перший місяць оренди;
січень-грудень третього року оренди і кожного наступного календарного року оренди – визначаємо шляхом коригування місячної орендної плати, що сплачувалась у попередньому році, на річний індекс інфляції такого року.
Орендна плата у розмірі 1 грн на рік не індексується, натомість орендну плату у розмірі 1 грн на місяць коригуємо на індекс інфляції за наведеним алгоритмом.
Особливості розподілу орендної плати за державне майно прописані у пунктах 132—133 Порядку № 483. Пропорції розподілу орендної плати залежать від того, хто є орендодавцем та яке майно орендують.
Орендну плату за нерухоме майно розподіляємо за пропорціями:
70% – до держбюджету
30% – балансоутримувачу
якщо орендодавцем є ФДМУ
30% – до держбюджету
70% – балансоутримувачу
якщо орендодавцем є балансоутримувач
Орендну плату за окреме індивідуально визначене майно коли орендодавцем є балансоутримувач не розподіляємо, 100% її розміру надходить балансоутримувачу.
Якщо орендується майно бюджетної установи, що утримується за рахунок державного бюджету, орендну плату розподіляємо згідно з пунктом 34 частини 2, пунктом 10 частини 3 статті 29 БК, тобто за пропорцією:
50% – до держбюджету (загальний фонд);
50% – балансоутримувачу – бюджетній установі (як власні надходження, спеціальний фонд держбюджету).
Для об’єктів оренди комунальної власності порядок/пропорції розподілу орендної плати між відповідним місцевим бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначає представницький орган місцевого самоврядування.
Правильні пропорції розподілу орендодавець зазначає у договорі оренди.
