Змінили призначення земельної ділянки аби орендар сплачував до місцевого бюджету меншу суму

Договір оренди: облік та оподаткування

Рішенням міської ради земельну ділянку, на якій орендарем розміщено АЗС, віднесли до земель житлової та громадської забудови, внаслідок чого безпідставно зменшили ставку орендної плати (зі ставки орендної плати 2,5% за використання земель транспорту на ставку 0,9% за землі житлової та громадської забудови) і відповідно міський бюджет не доотримав значну суму надходжень.

Справа дійшла до Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду (далі — СП КГС ВС), яким зроблено наступні висновки:

Зміна цільового призначення земельної ділянки, на якій розташована АЗС, з земель промисловості, транспорту, зв’язку, енергетики, оборони та іншого призначення на землі житлової та громадської забудови є незаконною, оскільки суперечить вимогам земельного законодавства, яке передбачає розміщення АЗС на землях транспорту. Суд підкреслив, що прокурор обрав ефективний спосіб захисту, оскаржуючи рішення міської ради, оскільки таке рішення не вичерпало своєї дії і породжує правові наслідки.

Оскільки на ділянці знаходиться нерухоме майно, яке належить відповідачу, визнання договору недійсним призведе до порушення прав власника майна.

У питанні недоотримання міським бюджетом орендної плати через оспорюваний пункт її рішення належним способом захисту є звернення до суду (в т. ч. прокурором з визначенням в якості органу, уповноваженого державою здійснювати відповідні функції у спірних відносинах) з позовом до орендаря з вимогою про сплату недоплаченої (недоотриманої) суми орендної плати в розмірі, визначеному відповідно до належної ставки орендної плати.

Належним способом захисту в даному випадку є вимога про сплату недоотриманої суми орендної плати, а не визнання недійсним договору оренди в цілому. Зазначивши, що визнання недійсним договору оренди земельної ділянки в цілому у даному випадку не є об’єктивно виправданим та обґрунтованим способом захисту, а також спричиняє порушення/обмеження законних прав та інтересів відповідачів, тобто не є адекватним способом захистом за наявних у цій справі обставин.

Колегія суддів відступила від висновку КГС ВС, викладеного у постанові від 09.10.2024 у справі № 904/205/23, про те, що у спірних правовідносинах можливе визнання договору недійсним без обов’язкового застосування наслідків недійсності правочину у вигляді повернення земельної ділянки, та що саме по собі визнання недійсним такого договору вимагатиме від сторін оформлення користування земельною ділянкою в порядку встановленому земельним законодавством, а отже досягається мета звернення прокурора з позовом.

За результатами касаційного перегляду скаргу задоволено частково, скасовано постанову апеляційного суду в частині скасування рішення суду першої інстанції про визнання незаконним рішення міської ради, та залишено в силі рішення суду першої інстанції в цій частині, в решті постанову апеляційного суду залишено без змін.