група експертів з бюджетного обліку об'єднаної редакції Експертус Головбух
Процедура оренди державного та комунального майна для державних органів, ОМС та бюджетних установ у 2026 році має чітке правове регулювання. У статті розглянемо, які нормативні документи застосовуються, особливості укладення договору оренди, а також нюанси, які діють під час воєнного стану
Державне чи комунальне майно передають в оренду за результатами проведеного конкурсу, а в окремих ситуаціях без його проведення. Усе майно державної та комунальної власності орендують за процедурами та правилами, які встановлює:
Органи місцевого самоврядування мають розробити Порядок розподілу орендної плати, Порядок/особливості оренди комунального майна та інші вимоги/правила, які визначає Закон № 157 для оренди комунального майна.
Вибір орендаря відбувається на електронному аукціоні в електронній торговельній системі Prozorro.Продажі (далі — ЕТС).
Модель проведення аукціонів дещо схожа із системою Prozorro. Зокрема, з технічного боку: орендодавці та потенційні орендарі реєструються на електронному майданчику. Далі вони в особистому кабінеті проводять усі дії з публікації аукціонів та реєстрації заяв на участь.
Частину дій орендодавця перебирає на себе електронний майданчик. Він має зібрати підтвердні документи учасників, перевірити їх та допустити до аукціону учасників, які виконали усі законодавчі вимоги.
Оренда державного і комунального майна через систему аукціонів
Закон № 157 запроваджує модель з трьох аукціонів:
Аукціон на підвищення ціни, що стартує зі 100% стартової орендної плати;
Повторний аукціон на підвищення ціни, що стартує з 50% стартової орендної плати, — якщо попередній аукціон не відбувся;
Аукціон за методом покрокового зниження стартової орендної плати, яку було визначено на повторному аукціоні, і подання цінових пропозицій. Такий аукціон ще називають голландським. Його проводять за умови, що й повторний аукціон не відбувся.
Нові аукціони орендодавці оголошують самостійно через особистий кабінет протягом 5 робочих днів, якщо не відбувся попередній.
Право на «пільгову оренду» державного і комунального майна
Закон № 157 визначає «пільговиків», які мають право без аукціону орендувати об’єкт, зарахований до будь-якого переліку. Це, зокрема, органи державної влади та органи місцевого самоврядування, інші установи й організації, діяльність яких фінансується за рахунок державного або місцевих бюджетів.
Музеї, установи та організації у сфері культури, заклади освіти, державні видавництва, реабілітаційні установи, надавачі соціальних послуг тощо отримали право оренди без аукціону лише тих об’єктів, що містить перелік другого типу. Таке право закріплене у частині другій статті 15 Закону № 157.
У частині 4 та 5 статті 15 Закону № 157 визначено механізм реалізації цього права, а саме потрібно звернутись із заявою про оренду до орендодавця. Така передача проводиться виключно в ЕТС. Умови її передачі визначають пункти 111–121 Порядку № 483.
Внесення змін до договору оренди
Для внесення змін до договору оренди орендар звертається до орендодавця із заявою, у якій зазначає положення договору, які він пропонує змінити, та пояснює причини таких змін.
Орендодавець:
приймає рішення про задоволення заяви або про відмову у її задоволенні;
надсилає заяву для погодження уповноваженому органу управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач.
Уповноважений орган управління протягом 40 робочих днів надає погодження або відмову у погодженні на внесення змін до договору оренди. Відсутність погодження або відмови у погодженні уповноваженого органу управління протягом 40 робочих днів з дати отримання заяви вважається погодженням уповноваженого органу управління рішення про задоволення заяви про внесення змін до договору оренди.
Після погодження орендодавець готує проєкт додаткової угоди до договору оренди. Зміни і доповнення до договору оренди він оприлюднює в ЕТС протягом трьох робочих днів з дати внесення до договору таких змін і доповнень.
У разі відмови — орендодавець надсилає орендарю і балансоутримувачу лист про відмову у внесенні змін до договору оренди.
Зверніть увагу, обмеження щодо зміни договору оренди прописані у статті 16 Закону № 157 та пунктах 122–128 Порядку № 483.
Об’єкти, для яких орендарів вибирали на аукціоні, можна передавати в суборенду. Однак за умови, коли таке право передбачали договір оренди та умови оголошення.
Тобто суборенда можлива лише за погодженням орендодавця та якщо це не суперечить Закону № 157 та Постанові № 634. Вона регламентована пунктами 169–174 Порядку № 483.
Зверніть увагу, у період дії правового режиму воєнного стану заборонена передача майна в суборенду, навіть якщо вона дозволена Законом № 157. Це визначає пункт 10 Постанови № 634. Дозволено передавати в суборенду лише те майно, яке було в оренді до введення воєнного стану.
Окрім цього, варто пам’ятати, що якщо майно передали в оренду без аукціону, то передача в суборенду цього майна заборонена.
Оренда майна закладів освіти для проживання внутрішньо переміщених осіб
Якщо будівлі і споруди закладу освіти не використовувалися за призначенням станом на початок навчального року та протягом останніх 12 місяців, що йому передували, за згодою засновника закладу освіти їх можуть передати для проживання внутрішньо переміщених осіб. Для закладів вищої освіти окрім згоди їх засновника потрібно також отримати згоду вищого колегіального органу громадського самоврядування закладу вищої освіти.
Балансоутримувач для оренди цього майна має дотримати усіх етапів передачі майна в оренду з урахуванням пунктів 192–196 Порядку № 483, а також за умови, що це майно включено до переліку другого типу.
Орендарями цих будівель, споруд, приміщень можуть бути державні та комунальні підприємства, громадські об’єднання, благодійні організації за умови надання зазначеного майна для тимчасового проживання внутрішньо переміщених осіб.
Строк дії договору оренди майна для проживання внутрішньо переміщених осіб не може перевищувати трьох років після припинення чи скасування воєнного стану в Україні. Після припинення дії договору орендар зобов’язаний повернути орендодавцю об’єкт оренди в порядку, визначеному договором.
Таке майно закладів освіти під час його оренди не можна використовувати у комерційних цілях, а також не може бути викуплене орендарями.
