Процедура індексації житлового фонду на балансі установи

Хто має проводити індексацію житлового фонду?

Спершу з’ясуємо, кого взагалі стосується дана процедура. Її проведення визначають два нормативних документи:

• Постанова від 31.08.1996 № 1024 “Про порядок індексації вартості об’єктів житлового фонду” (далі – Постанова № 1024);
• Методика визначення балансової вартості об’єктів житлового фонду, постанова Кабміну від 09.03.1995 р. № 163 (далі – Методика № 163).

У п. 1 Методики № 163 вказано, що вона стосується поширюється на всі житлові будинки та належні до них будівлі та споруди незалежно від форм власності. У самій же Постанові № 1024 про сферу її застосуванні нічого не вказано. Виходить, що ніякої прив’язки індексації житлового фонду лише до бюджетних установ немає. Користуватися Методикою № 163 можуть усі суб’єкти, які мають у себе на балансі житловий фонд. Однак на практиці виконували дану Постанову № 1024 лише бюджетники, а також державні/комунальні підприємства, наприклад житлово-експлуатаційні контори (ЖЕК). Теоретичної її положеннями можуть скористатися об’єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ).

Що таке житловий фонд?

Процедура індексації за Методикою № 163 застосовується лише щодо об’єктів, які належать до житлового фонду. Поняття житлового фонду відносить нас у радянські часи та визначене до сих пір чинним Житловим кодексом Української РСР (далі – ЖКУ). У ст. 4 ЖКУ визначено, що житловий фонд – це:

• жилі будинки;
• жилі приміщення в інших будівлях.

Для розумінні цих двох понять слід скористатися Цивільним кодексом України (далі – ЦКУ) та ДБН В.2.2-15:2019 “Житлові будинки” (далі – ДБН В.2.2-15). За ними:

• жилі (житлові) будинки – це будівлі капітального типу, які споруджені з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначені для постійного у ній проживання. Такими вимогами зокрема й є ДБН В.2.2-15, наприклад щодо опалення, санітарно-епідеміологічних вимог, параметрів шуму, вібрації, випромінювання тощо;

• житлове приміщення (житлова кімната) – опалювальне приміщення, яке розташоване у надземному поверсі, призначене для цілорічного проживання.

☛ Об’єкти тимчасового проживання (готелі, кемпінги тощо) – не входять до житлового фонду

Одночасно окрім відповідності норм будинок/приміщення має бути житловим юридично, тобто за документами такий об’єкт має бути побудований, зданий в експлуатацію та зареєстрований саме як житловий. Зверніть увагу на вимогу постійності проживання. З даної причини готель, хоча він і відповідає усім нормам і жити в ньому можна й довго, але він не вважається житловим будинком, так як проживання в ньому все ж таки вважається тимчасовим. Аналогічно і з подібними готелями об’єктами.

До житлового фонду не входять нежилі приміщення в жилих будинках, які призначаються для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру (ст. 4 ЖКУ).

Житлова та нежитлова нерухомість

Як приклад наведемо у таблиці нижче перелік житлових і нежитлових об’єктів. Він лише орієнтований і не претендує на вичерпність.

Коли має проводитися індексація житлового фонду?

За п. 2 Порядку № 1024 індексація житлового фонду має проводитися:

• кожного року;
• строк – до 15 лютого;
• дата індексації – 1 січня поточного року. Тобто не фактична дата індексації, а все “заднім числом”.

Однак для проведення індексації спершу треба мати індекси, які повинні затверджувати 3 державних органи за погодженням між собою (той же п. 2 Порядку № 1024):

• Мінрегіон;
• Держстат;
• Мінекономіки.

Однак востаннє вони це робили ще у 2018 році. Була це постанова Мінрегіону від 24.04.2018 № 102 “Індекси балансової вартості об'єктів житлового фонду станом на 01 січня 2018 року” (далі – Постанова № 102). Зверніть увагу на дату прийняття даної Постанови № 102 – вона явно забарилася (дата реєстрації у Мін’юсті ще пізніше, у травні). Бухгалтер ніяк не міг дотриматися у такому разі визначеного строку – до 15 лютого. У 2019, 2020, 2021 роках індексів Мінрегіон на затверджував. До цього він теж робив не в усі роки – не було ще у 2013 році.

☛ Індекс збільшення балансової вартості житлового фонду визначає Мінрегіон

Корисне з тижневика "Головбух: Бюджет":

• Відпустка, яку не визначає закон: нова позиція Мінекономіки
• Мінфін оприлюднив проєкт закону про бухгалтерський облік
• Мінфін оновив порядок подання фінансової звітності

Чи треба бюджетній установі проводити індексацію житлового фонду 2021 році?

І це досить слушне питання, яке неодмінно постане у бухгалтера після вивчення вищенаведеної інформації та ознайомлення з Порядком № 1024 і Методикою № 163. Не потрібно і ось чому:

• індекси для проведення даної процедури Мінрегіон не затвердив (див. вище);
• самостійно обирати індекси інфляції від Держстату та проводити індексацію за допомогою них – таких вказівок Порядок № 1024 не містить.

Отже, у 2021 році індексувати житловий фонд не потрібно.

☛ У 2021 році індексація балансової вартості житлового фонду не проводиться

А чи треба взагалі процедура індексації житлового фонду?

Більше того, можна взагалі стверджувати про те, що дана індексація проводитися не повинна, так як суперечить діючим стандартам бухгалтерського обліку Мінфіну. Індексація та переоцінка – це не одне й те саме, як може здатися на початку. Правила оцінки об’єктів основних засобів (а житловий фонд, якщо він на балансі, то є основним засобом) визначає розділ ІІІ НП(С)БОДС 121 “Основні засоби”. Так, вартість основного засобу може змінюватися при:

• проведенні поліпшення;
• при переоцінці.

Індексація тут не згадується.

☛ Індексація ≠ переоцінка. Індексована вартість ≠ справедлива вартість

Для переоцінки НП(С)БОДС 121 встановлює низку правил, зокрема:

• вона здійснюється, якщо залишкова вартість об’єкта суттєво відрізняється від справедливої вартості (п. 3 НП(С)БОДС 121). Суттєво – це 10% (п. 4 НП(С)БОДС 121);
• її проведення погоджується вищим органом, якому доручено управляти державним/комунальним майном (п. 3 НП(С)БОДС 121).

☛ Збільшення балансової вартості об’єктів житлового фонду на суму індексації – це порушення стандартів бухгалтерського обліку для державного сектору

При цьому індексовану вартість аж ніяк не можна вважати справедливою вартістю. За п. 4 того ж НП(С)БОДС 121 справедлива вартість – це сума, за якою можна продати актив за звичайних умов на певну дату. По-суті, мова йде про ринкову вартість. Індексована вартість будівлі врядчи можна назвати такою. І чим старіший житловий фонд, тим більшою буде розбіжність між справедливою та вартістю після індексації. Крім того, зверніть увагу ще на інші протиріччя:

• індекси від Мінрегіону були й менші за 10%, наприклад 1.04, 1.08 – у Постанові № 102. За такої різниці переоцінка взагалі не проводиться;
• переоцінка не може бути здійснена бухгалтером самостійно. Треба незалежний експерт-оцінювач. Це вимога ст. 7 Закону “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” від 12.07.2001 р. № 2658.

Стандарти бухгалтерського обліку не передбачають інших коригувань вартості основних засобів, окрім збільшення на суму поліпшень, переоцінки та ще коригування на зменшення корисності, яке регулює НП(С)БОДС 127 “Зменшення корисності активів”. Отже, коригування вартості об’єкта житлового фонду у бухгалтерському обліку бюджетної установи балансоутримувача з інших причин, аніж наведено – це порушення правил (стандартів) бухгалтерського обліку. Крім того, регулювання бухгалтерського обліку віддано Мінфіну й Мінрегіон не може тут визначати якісь правила оцінки об’єктів бухгалтерського обліку (див. ч.2 ст. 6 Закону “Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні” від 16.07.1999 р. № 996). Виходить, що бухгалтер узагалі не повинен індексувати житловий фонд, а не тільки 2021 році. Принаймні відображати це у бухгалтерському обліку.

☛ Індексована вартість – це умовна вартість об’єкта, яка не має нічого спільного ні з його справедливою вартістю, ні з бухгалтерським обліком

Чи є відповідальність за відсутність індексації житлового фонду

Відповідальність саме за непроведення індексації житлового фонду – відсутня. Хіба що можна застосувати загальний штраф за порушення правил бухгалтерського обліку – від 136 до 255 грн (1642 КУпАП). Однак це буде досить спірне рішення, адже індексація у даному випадку не входить у сферу дії НП(С)БОДС, тому немає порушення бухгалтерського обліку.

Порядок проведення індексації житлового фонду

У цілому процедура індексації повторює процедуру переоцінки основних засобів, а саме:

• первісну вартість житлової будівлі множимо на індекс;
• накопичений знос також множимо на індекс.

Наприклад, на балансі є житловий будинок вартістю 500000 грн з накопиченим зносом 400000 грн. Балансова (залишкова) вартість – 100000 грн. Індекс нехай 1,08 (умовно). Індексуємо:

• первісну вартість – 500000×1,08 = 540000 грн;
• накопичений знос – 400000×1,08 = 432000 грн;

нова балансова (залишкова) вартість = 540000 – 432000 = 108000 грн.

Бухгалтерський облік індексації житлового фонду

ПОДАРУНКОВИЙ ДОСТУП ДО НАВЧАННЯ

Удоскональте знання у ШКОЛІ ГОЛОВБУХА ДЛЯ БЮДЖЕТНИХ УСТАНОВ

Уже був зроблений висновок, що індексація – це не переоцінка основних засобів і вона взагалі не відповідає правилам бухгалтерського обліку. Це значить, що й відображати її на рахунках бухгалтерського обліку не потрібно. Принаймні балансових. Як вихід з ситуації рекомендуємо бухгалтеру:

• отримати спочатку наказ керівника. І краще його погодити з вищою організацією, фактичним власником майна установи;
• розрахувати вартість об’єкта житлового фонду після індексації та скласти бухгалтерську довідку (розрахунок). Назвати її індексованою (умовною) вартістю об’єкта житлового фонду й послатися на використані у розрахунку нормативні документи. Це Методика № 163, Порядок № 1024 і наказ Мінрегіону з індексами;
• показати цю вартість у примітках до фінансової звітності, зміст яких розкриває розділ VII НП(С)БОДС 121;
• підкласти складену бухгалтерську довідку до інвентарної картки такого житлового об'єкта.

Зараховувати суму індексації до капіталу у дооцінках (субрахунок 5311 “Дооцінка (уцінка) необоротних активів”) буде некоректно, так як такий порядок стосується виключно переоцінки (п. 7 розділу ІІІ НП(С)БОДС 121).

☛ Відображати індексацію бухгалтерськими проводками як переоцінку основних засобів не рекомендуємо. Дана процедура не передбачена жодним НП(С)БОДС

Якщо бухгалтер вчинить, як описано вище, то він:

• формально проведе індексацію;
• не порушить НП(С)БОДС.

☛ Індексована вартість житлового фонду як умовна оцінка підходить для позабалансового обліку, а також приміток до фінансової звітності

Взагалі індексована вартість житлового фонду ідеально підходить не для бюджетних установ, а для тих суб’єктів, які обліковують житловий фонд поза балансом. Наприклад, це ЖЕК або ОСББ. Вони не можуть ставити житлові багатоквартирні будинки та інші житлові об’єкти на баланс, так як вони їм не належать, є квартировласники – фізособи. Однак показати поза балансом за певною умовною вартістю у такому разі буде досить зручно. У позабалансовому обліку оцінка об’єктів може бути умовною і не порушує діючих НП(С)БОДС і НП(С)БО.