Державне чи комунальне майно передають в оренду за результатами проведеного конкурсу, а в окремих ситуаціях без його проведення. Усе майно державної та комунальної власності орендують за процедурами та правилами, які встановлює:
- Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-IX (далі – Закон № 157);
- Порядок передачі в оренду державного та комунального майна, затверджений постановою КМУ від 03.06.2020 № 483 (далі – Порядок № 483);
- постанова КМУ «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану» від 27.05.2022 № 634 (далі – Постанова № 634);
- Методика розрахунку орендної плати за державне майно, затверджена постановою КМУ від 28.04.2021 № 630.
Органи місцевого самоврядування мають розробити Порядок розподілу орендної плати, Порядок/особливості оренди комунального майна та інші вимоги/правила, які визначає Закон № 157 для оренди комунального майна.
Вибір орендаря відбувається на електронному аукціоні в електронній торговельній системі Prozorro.Продажі (далі – ЕТС).
Модель проведення аукціонів дещо схожа із системою Prozorro. Зокрема, з технічного боку: орендодавці та потенційні орендарі реєструються на електронному майданчику. Далі вони в особистому кабінеті проводять усі дії з публікації аукціонів та реєстрації заяв на участь.
Частину дій орендодавця перебирає на себе електронний майданчик. Він має зібрати підтвердні документи учасників, перевірити їх та допустити до аукціону учасників, які виконали усі законодавчі вимоги.
Система аукціонів
Закон № 157 запроваджує модель з трьох аукціонів:
- Аукціон на підвищення ціни, що стартує зі 100% стартової орендної плати;
- Повторний аукціон на підвищення ціни, що стартує з 50% стартової орендної плати, – якщо попередній аукціон не відбувся;
- Аукціон за методом покрокового зниження стартової орендної плати, яку було визначено на повторному аукціоні, і подання цінових пропозицій. Такий аукціон ще називають голландським. Його проводять за умови, що й повторний аукціон не відбувся.
Нові аукціони орендодавці оголошують самостійно через особистий кабінет протягом 5 робочих днів, якщо не відбувся попередній.
За результатами аукціону орендодавець укладає з переможцем договір та підписує акт приймання-передачі. Форми примірних договорів оренди затверджені постановою КМУ від 12.08.2020 № 820. Ці документи завантажують до електронної системи, і вони доступні для перегляду всім її користувачам.
Етапи передачі майна в оренду
Щоб передати державне чи комунальне майно в оренду орендодавець/орган управління має витримати окрему процедуру:
- Прийняти рішення щодо наміру передачі майна в оренду;
- Внести до ЕТС відомості про потенційний об’єкт оренди;
- Прийняття рішення про включення потенційного об’єкта оренди до одного із Переліків об’єктів;
- Опублікувати в ЕТС відомості про потенційний об’єкт оренди, щодо якого прийнято рішення про включення до одного з Переліків об’єктів;
- Розмістити в ЕТС оголошення про передачу майна в оренду;
- Провести аукціон на право оренди майна або передачі об’єкта в оренду без проведення аукціону, укласти договір оренди та опублікувати його в ЕТС.
Переліки об’єктів оренди
Орендодавець формує два переліки:
- першого типу – Перелік об’єктів, щодо яких прийнято рішення про передачу в оренду на аукціоні;
- другого типу – Перелік об’єктів, щодо яких прийнято рішення про передачу в оренду без проведення аукціону.
Тобто він самостійно визначає, які об’єкти передає в оренду без аукціону. Утім його рішення можуть скасувати:
- КМУ – якщо мова про державне майно;
- представницький орган місцевого самоврядування – якщо йдеться про комунальне майно.
Ініціювати зарахування об’єкта до одного з переліків можуть потенційний орендар, балансоутримувач, орендодавець та уповноважений орган.
Усі об’єкти оренди, які на 01.02.2020 перебували у переліках цілісних майнових комплексів підприємств та їх структурних підрозділів і нерухомого майна, що може бути передане в оренду, за замовчуванням зараховані до переліку першого типу. Орендодавець ухвалює рішення зарахувати об’єкт до одного з переліків лише для нових об’єктів, які надалі ініціюватиме до оренди.
Право на «пільгову оренду»
Закон № 157 визначає «пільговиків», які мають право без аукціону орендувати об’єкт, зарахований до будь-якого переліку. Це, зокрема, органи державної влади та органи місцевого самоврядування, інші установи й організації, діяльність яких фінансується за рахунок державного або місцевих бюджетів.
Музеї, установи та організації у сфері культури, заклади освіти, державні видавництва, реабілітаційні установи, надавачі соціальних послуг тощо отримали право оренди без аукціону лише тих об’єктів, що містить перелік другого типу. Таке право закріплене у частині другій статті 15 Закону № 157.
Суборенда державного та комунального майна
Об’єкти, для яких орендарів вибирали на аукціоні, можна передавати в суборенду. Однак тоді, коли таке право передбачали договір оренди та умови оголошення.
Тобто суборенда можлива лише за погодженням орендодавця та якщо це не суперечить Закону № 157 та Постанові № 634. Вона регламентована пунктами 169–174 Порядку № 483.
Зверніть увагу, у період дії правового режиму воєнного стану заборонена передача майна в суборенду, навіть якщо вона дозволена Законом № 157. Це визначає пункт 10 Постанови № 634.
